Составная недвижимость и единый недвижимый комплекс
Единый недвижимый комплекс (далее – ЕНК) – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей,
- либо неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы и другие),
- либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К ЕНК применяются правила о неделимых вещах: таких вещах, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект.
Составные части ЕНК самостоятельными объектами недвижимости не являются, и разделить ЕНК на отдельные части, согласно действующему законодательству, невозможно, что вызывает определенные трудности у собственников данной недвижимости.
Кроме того, согласно обращениям предпринимательского сообщества действующее законодательное регулирование затрудняет создание ЕНК.
В настоящее время Министерством экономического развития Российской Федерации подготовлен законопроект, последовательно исправляющий многие недостатки действующей системы регулирования.
Законопроектом предложено новое понятие ЕНК:
- совокупность земельного участка и всех зданий, а также обладающих признаками объектов недвижимости объектов незавершенного строительства и сооружений, расположенных на нем, которые находятся в собственности одного лица.
Данные изменения предоставляют право собственнику объектов, входящих в ЕНК, включать в данный ЕНК принадлежащий ему земельный участок.
При этом предусматривается, что понятие «единый недвижимый комплекс» будет объединять такие уже существующие виды сооружений как «производственно-технологический комплекс», «имущественный комплекс».
Законопроектом также уточнен порядок образования и прекращения существования ЕНК:
- образуется в силу государственной регистрации права на совокупность недвижимых вещей, указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании заявления собственника;
- прекращает существование в силу государственной регистрации прекращения права на него на основании заявления его собственника (участников общей долевой собственности, если ЕНК находится в общей долевой собственности).
Кроме того, законопроект предусматривает возможность раздела единого недвижимого комплекса полностью или частично на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и на земельные участки, необходимые для их обслуживания, и на иные незастроенные земельные участки.
Разработанный законопроект, содержащий положения об определении содержания понятия ЕНК, механизме образования, раздела, выдела, прекращения существования ЕНК, направлен на повышение оборотоспособности такого вида недвижимости, а также на совершенствование законодательства.
